[금융] DTI? DSR? 대출 받을 꼭 알아야 하는 금융 개념

무조건 알고 있어야 할 핵심 개념 두 가지

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은행에서 주택담보대출을 받으려고 하면 2가지 개념이 있습니다. 그게 바로 DTI, DSR입니다. 두 개의 개념을 모르게 은행에서 생각보다 너무 적은 대출 금액으로 인해서 현타가 오게 됩니다. 이 두 개념을 알고 가는 것이 훨씬 좋습니다. 매번 안다고 해도 실제로 계산하게 되면 모르는 경우가 많아요. 그럴 때는 검색해 보면 DTI, DSR 계산을 해주는 사이트들이 많습니다. 계산은 그 사이트를 이용해도 돼요. 다만 개념은 알고 가는 것이 좋습니다.

DTI 총부채상환비율 이란?

소득 대비 부채 상환액의 비율을 나타냅니다. 쉽게 말해 연소득에서 매년 갚아야 할 원리금(원금+이자)이 차지하는 비율을 의미합니다. 이 비율은 금융기관이 대출 심사 시 대출자의 상환 능력을 평가하는 중요한 지표로 사용됩니다. 

계산법 : DTI(%) = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 이자 상환액) ÷ 연간 총소득 × 100

DTI의 중요성

• 대출 한도 결정: DTI 비율이 높을수록 대출받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다. 금융기관은 DTI를 기준으로 대출 한도를 설정하여 차입자의 상환 능력을 감안합니다.
• 부동산 규제: DTI는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 주택담보대출 규제로 활용되기도 합니다. 투기지역이나 조정대상지역 등에서는 DTI 제한을 강화하여 대출을 제한할 수 있습니다.
• 상환 능력 평가: DTI는 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 중요한 역할을 합니다. DTI가 높을수록 대출 원리금 상환 부담이 크기 때문에, 금융기관은 대출 심사 시 DTI를 꼼꼼히 평가합니다. 

DSR 총부채원리금상환비율 이란?

연소득 대비 1년간 부담하는 모든 대출의 원리금 상환액의 비율을 나타냅니다. 즉, 대출 상환 능력을 평가하는 지표로 활용됩니다.

계산법 : DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연간 총소득 × 100

DSR의 중요성

• 산정: 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 학자금대출 등 모든 대출 원리금 상환액을 합산하여 계산합니다. 
• DSR과 스트레스 DSR: 스트레스 DSR은 향후 금리 인상 시 원리금 부담이 증가할 것을 가정하여 일정 수준의 스트레스 금리를 붙여 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 
• 예외: 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 DSR 적용에서 제외될 수 있습니다.

DTI 를 계산하고 나면 내가 매매하려고 하는 주택대비만큼 많이 나오는 구나 생각할 수 있습니다. 그런데 DSR을 계산하는 순간 정말 적다는 생각이 듭니다. 그 이유는 나의 소득이 가장 중요하기 때문입니다. 꼭 본인의 소득을 정확히 알고 있어야 해요. 소득에 따라 많이 달라지니까요. 미리 정보 숙지하고 가시기 바랍니다.